ಫುಕೆಟ್ ಬಾಡಿಗೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ವಾಸ್ತವ
ಫುಕೆಟ್ ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ನ ಅತಿ ಜನಪ್ರಿಯ ಪ್ರವಾಸಿ ತಾಣಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದು, ಹಾಗಾಗಿ ಇಲ್ಲಿ ಕಾಂಡೊ ಅಥವಾ ವಿಲ್ಲಾ ಖರೀದಿಸಿ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಕೊಟ್ಟು ಆದಾಯ ಪಡೆಯುವ ಆಲೋಚನೆ ಹಲವು ಕನ್ನಡಿಗ ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಮಾರ್ಕೆಟಿಂಗ್ ಬ್ರೋಷರ್ಗಳಲ್ಲಿ ಕಾಣುವ ಆಕರ್ಷಕ ಸಂಖ್ಯೆಗಳಿಗೂ, ವಾಸ್ತವ ಆದಾಯಕ್ಕೂ ಸಾಕಷ್ಟು ವ್ಯತ್ಯಾಸ ಇರುತ್ತದೆ. ಇದನ್ನು ಮುಂಚಿತವಾಗಿ ಅರ್ಥ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಮುಖ್ಯ.
ಸಾಮಾನ್ಯ ಇಳುವರಿ ದರಗಳು (ಸಾಂಕೇತಿಕ ಶ್ರೇಣಿ)
ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಸ್ಥಳ, ಆಸ್ತಿಯ ಗುಣಮಟ್ಟ, ಮ್ಯಾನೇಜ್ಮೆಂಟ್ ಗುಣಮಟ್ಟ ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಗ್ರಾಸ್ ರೆಂಟಲ್ ಇಳುವರಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಸುಮಾರು 4% ರಿಂದ 8% ವರೆಗೆ ಇರಬಹುದು ಎಂದು ಅಂದಾಜಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಕೇವಲ ಸೂಚಕ ಶ್ರೇಣಿ, ಖಾತ್ರಿಯ ಅಂಕಿಅಂಶ ಅಲ್ಲ.
- ಬೀಚ್ಗೆ ಸಮೀಪದ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಕಾಂಡೊ: ಹೆಚ್ಚಿನ ಬೆಲೆ, ಆದರೆ ಬೇಡಿಕೆಯೂ ಸ್ಥಿರ
- ಸಾಮಾನ್ಯ/ಒಳನಗರ ಪ್ರದೇಶದ ಕಾಂಡೊ: ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆ, ಆದರೆ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಕಡಿಮೆ ಇರಬಹುದು
- ವಿಲ್ಲಾಗಳು: ಹೆಚ್ಚಿನ ದೈನಂದಿನ ಬಾಡಿಗೆ ದರ, ಆದರೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚ ಮತ್ತು ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಏರುಪೇರು ಹೆಚ್ಚು
ಈ ಸಂಖ್ಯೆಗಳು ವೆಚ್ಚ ಕಳೆಯುವ ಮೊದಲಿನ (gross) ಅಂಕಿಅಂಶಗಳು ಎಂಬುದನ್ನು ನೆನಪಿಡಿ. ನಿರ್ವಹಣಾ ಶುಲ್ಕ, ಕಾಮನ್ ಏರಿಯಾ ಫೀ, ರಿಪೇರಿ, ತೆರಿಗೆ ಕಳೆದ ನಂತರ ನೆಟ್ ಇಳುವರಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 2-3% ಕಡಿಮೆ ಆಗಬಹುದು.
ಡೆವಲಪರ್ಗಳ ರೆಂಟಲ್ ಪೂಲ್ ಮತ್ತು ಖಾತ್ರಿ ಯೋಜನೆಗಳು
ಹಲವು ಫುಕೆಟ್ ಡೆವಲಪರ್ಗಳು ಎರಡು ರೀತಿಯ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ನೀಡುತ್ತಾರೆ:
1. ರೆಂಟಲ್ ಪೂಲ್ (Rental Pool)
ಎಲ್ಲಾ ಯುನಿಟ್ಗಳ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯವನ್ನು ಒಟ್ಟುಗೂಡಿಸಿ, ಯುನಿಟ್ ಮಾಲೀಕರ ನಡುವೆ ಪ್ರಮಾಣಾನುಗುಣವಾಗಿ ಹಂಚಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರಿಂದ ಆದಾಯ ಸಮಾನವಾಗಿ ಹಂಚಲ್ಪಡುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ಒಟ್ಟಾರೆ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಕಡಿಮೆಯಾದರೆ ಎಲ್ಲರ ಆದಾಯವೂ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ.
2. ಖಾತ್ರಿ ಬಾಡಿಗೆ (Guaranteed Rental)
ಡೆವಲಪರ್ ಒಂದು ನಿಗದಿತ ಶೇಕಡಾ (ಉದಾ. 5-7%) ವನ್ನು 2-5 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಖಾತ್ರಿ ನೀಡುತ್ತಾರೆ, ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಎಷ್ಟಿದ್ದರೂ. ಇದು ಸುರಕ್ಷಿತ ಎಂಬಂತೆ ಕಂಡರೂ, ಈ ಶೇಕಡಾ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟ ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿರುತ್ತದೆ (ಅಂದರೆ ನೀವು ಸ್ವಲ್ಪ ಹೆಚ್ಚು ಬೆಲೆ ಕಟ್ಟುತ್ತೀರಿ), ಮತ್ತು ಡೆವಲಪರ್ನ ಆರ್ಥಿಕ ಸ್ಥಿತಿ ಗಟ್ಟಿಯಾಗಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಗ್ಯಾರಂಟಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳದೆ ಇರಬಹುದು.
| ಅಂಶ | ರೆಂಟಲ್ ಪೂಲ್ | ಖಾತ್ರಿ ಬಾಡಿಗೆ |
|---|---|---|
| ಆದಾಯ ಸ್ಥಿರತೆ | ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಆಧಾರಿತ, ಬದಲಾಗುತ್ತದೆ | ಒಪ್ಪಂದದ ಅವಧಿಗೆ ಸ್ಥಿರ |
| ಅಪಾಯ | ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಕಡಿಮೆಯಾದರೆ ಆದಾಯ ಕಡಿಮೆ | ಡೆವಲಪರ್ ವಿಫಲವಾದರೆ ಪಾವತಿ ನಿಲ್ಲಬಹುದು |
| ಬೆಲೆ ಪರಿಣಾಮ | ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆ | ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸ್ವಲ್ಪ ಹೆಚ್ಚು ಬೆಲೆ |
| ಪಾರದರ್ಶಕತೆ | ಲೆಕ್ಕಪತ್ರ ಪರಿಶೀಲನೆ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ | ಒಪ್ಪಂದದ ಷರತ್ತುಗಳ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತ |
ಯಾವುದೇ ಯೋಜನೆ ಆರಿಸುವ ಮುನ್ನ, ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಗ್ಯಾರಂಟಿ ಅವಧಿ ಮುಗಿದ ನಂತರ ಏನಾಗುತ್ತದೆ, ನಿರ್ವಹಣಾ ಕಂಪನಿ ಬದಲಾಯಿಸುವ ಹಕ್ಕು ಇದೆಯೇ, ಮತ್ತು ಡೆವಲಪರ್ನ ಈ ಹಿಂದಿನ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳ ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್ ಏನು ಎಂಬುದನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
ಪ್ರವಾಸಿ ಋತುವಿನ ಪರಿಣಾಮ
ಫುಕೆಟ್ನ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ವರ್ಷಪೂರ್ತಿ ಸಮನಾಗಿ ಇರುವುದಿಲ್ಲ:
- ಹೈ ಸೀಸನ್ (ನವೆಂಬರ್-ಏಪ್ರಿಲ್): ಚಳಿಗಾಲದ ಪ್ರವಾಸಿಗರು, ಯುರೋಪಿಯನ್ ಮತ್ತು ಚೀನೀ ಪ್ರವಾಸಿಗರ ಆಗಮನದಿಂದ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಮತ್ತು ದೈನಂದಿನ ದರ ಎರಡೂ ಹೆಚ್ಚು
- ಲೋ ಸೀಸನ್ (ಮೇ-ಅಕ್ಟೋಬರ್): ಮಳೆಗಾಲ, ಪ್ರವಾಸಿಗರ ಸಂಖ್ಯೆ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿ ಆದಾಯ ಇಳಿಮುಖ
ಈ ಋತುಮಾನ ಏರುಪೇರಿನಿಂದಾಗಿ ವಾರ್ಷಿಕ ಸರಾಸರಿ ಇಳುವರಿ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕುವಾಗ ಕೇವಲ ಹೈ ಸೀಸನ್ ಸಂಖ್ಯೆಯನ್ನೇ ವಾರ್ಷಿಕ ಸಂಖ್ಯೆ ಎಂದು ಪ್ರಚಾರ ಮಾಡುವ ಏಜೆಂಟರ ಬಗ್ಗೆ ಎಚ್ಚರ ಇರಲಿ.
ಹೂಡಿಕೆದಾರರಾಗಿ ಏನನ್ನು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಬೇಕು
- ರಿಯಲಿಸ್ಟಿಕ್ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ: ವರ್ಷಪೂರ್ತಿ 60-70% ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಇದ್ದರೆ ಒಳ್ಳೆಯ ಫಲಿತಾಂಶ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು
- ನಿರ್ವಹಣಾ ವೆಚ್ಚ: ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯದ 20-30% ವರೆಗೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ಕಂಪನಿಗೆ ಹೋಗುತ್ತದೆ
- ಫಾರೀನ್ ಓನರ್ಶಿಪ್ ನಿಯಮ: ಕಾಂಡೊಮಿನಿಯಂ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿ ವಿದೇಶಿಯರು ಗರಿಷ್ಠ 49% ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಕೋಟಾದ ಒಳಗೆ ಮಾತ್ರ ಖರೀದಿಸಬಹುದು, ಇದನ್ನು ಟ್ರಾನ್ಸ್ಫರ್ ಮೊದಲೇ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
- ಆದಾಯ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮತ್ತು ತೆರಿಗೆ: ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ನಲ್ಲಿ ಗಳಿಸಿದ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯಕ್ಕೆ ಸ್ಥಳೀಯ ತೆರಿಗೆ ಅನ್ವಯ ಆಗಬಹುದು; ಭಾರತಕ್ಕೆ ಹಣ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡುವಾಗ ಲೆಕ್ಕಪರಿಶೋಧಕರ ಸಲಹೆ ಪಡೆಯಿರಿ
- ಎಕ್ಸಿಟ್ ಪ್ಲಾನ್: ಮುಂದೆ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಬೇಕಾದರೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಡಿಮ್ಯಾಂಡ್ ಹೇಗಿರುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನೂ ಮುಂಚಿತವಾಗಿ ಯೋಚಿಸಿ
ಸಾರಾಂಶ
ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಒಂದು ಆಕರ್ಷಕ ಆದಾಯದ ಮೂಲ ಆಗಬಹುದು, ಆದರೆ ಬ್ರೋಷರ್ನ ಸಂಖ್ಯೆಗಳನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ನಂಬಬಾರದು. ಇಳುವರಿ ದರ, ರೆಂಟಲ್ ಪೂಲ್ ಷರತ್ತುಗಳು, ಋತುಮಾನ ಬದಲಾವಣೆ ಮತ್ತು ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಸಮಗ್ರವಾಗಿ ಅರ್ಥ ಮಾಡಿಕೊಂಡು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದೇ ಬುದ್ಧಿವಂತಿಕೆ. ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಸ್ತಿ ತಂಡವು ಪ್ರತಿ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನ ಒಪ್ಪಂದ ಮತ್ತು ಡೆವಲಪರ್ ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್ ಪರಿಶೀಲಿಸಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಇದರಿಂದ ನೀವು ಸ್ಪಷ್ಟ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳೊಂದಿಗೆ ನಿರ್ಧಾರ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು.