ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ನಲ್ಲಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಲು ಮುಂದಾಗುವ ಕನ್ನಡಿಗ ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಮುಂದೆ ಬರುವ ಮೊದಲ ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಶ್ನೆ ಇದು: ಇನ್ನೂ ಕಟ್ಟಡ ಆಗದ, ನಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ಇರುವ 'ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್' ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಬೇಕೆ, ಅಥವಾ ಈಗಾಗಲೇ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡು ಯಾರೋ ಒಬ್ಬರ ಬಳಿ ಇರುವ 'ಮರುಮಾರಾಟ' ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸಬೇಕೆ? ಎರಡರಲ್ಲೂ ತಮ್ಮದೇ ಆದ ಲಾಭ-ನಷ್ಟಗಳಿವೆ. ಈ ಲೇಖನದಲ್ಲಿ ಇವೆರಡರ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ನೋಡೋಣ.
ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ ಆಸ್ತಿ ಎಂದರೇನು?
ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ ಎಂದರೆ ಡೆವಲಪರ್ ಯೋಜನೆಯ ನಿರ್ಮಾಣ ಇನ್ನೂ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳದೆ ಇರುವಾಗಲೇ, ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಅಡಿಪಾಯ ಹಾಕುವ ಮೊದಲೇ ಯುನಿಟ್ ಬುಕ್ ಮಾಡುವುದು. ಇದಕ್ಕೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಡೆವಲಪರ್ ಜೊತೆ ಹಂತಹಂತವಾಗಿ ಪಾವತಿ (payment schedule) ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ - ಬುಕಿಂಗ್, ನಂತರ ನಿರ್ಮಾಣದ ಹಂತಗಳಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಕಂತುಗಳು, ಮತ್ತು ಕಟ್ಟಡ ಹಸ್ತಾಂತರವಾದಾಗ ಅಂತಿಮ ಮೊತ್ತ.
ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ನ ಅನುಕೂಲಗಳು
- ಕಡಿಮೆ ಆರಂಭಿಕ ಬೆಲೆ: ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ದರದಲ್ಲಿ, ಪೂರ್ಣ ಬೆಲೆಗಿಂತ ಶೇಕಡಾ 10-20ರಷ್ಟು ಕಡಿಮೆ ಇರುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇರುತ್ತದೆ.
- ಹಂತಹಂತದ ಪಾವತಿ: ಒಟ್ಟಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ಮೊತ್ತ ಕೊಡುವ ಬದಲು ಹಣಕಾಸಿನ ಒತ್ತಡ ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.
- ಆಯ್ಕೆ ಸ್ವಾತಂತ್ರ್ಯ: ಬೆಸ್ಟ್ ಫ್ಲೋರ್, ಲೇಔಟ್, ವ್ಯೂ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡುವ ಅವಕಾಶ ಹೆಚ್ಚು.
- ಹೊಸ ಸ್ಪೆಸಿಫಿಕೇಶನ್: ಆಧುನಿಕ ವಿನ್ಯಾಸ, ಹೊಸ ಫಿಟ್ಟಿಂಗ್ಸ್, ವಾರಂಟಿ.
ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ನ ಅಪಾಯಗಳು
- ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಳಂಬ: ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಹಲವು ಯೋಜನೆಗಳು ಒಪ್ಪಂದದ ದಿನಾಂಕಕ್ಕಿಂತ 6 ತಿಂಗಳಿನಿಂದ 2 ವರ್ಷದವರೆಗೆ ವಿಳಂಬವಾಗಿರುವ ಉದಾಹರಣೆಗಳಿವೆ. ಇದು ಡೆವಲಪರ್ನ ಆರ್ಥಿಕ ಸ್ಥಿತಿ, ಕಾರ್ಮಿಕರ ಲಭ್ಯತೆ, ಅನುಮತಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತ.
- ಡೆವಲಪರ್ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆ: ಡೆವಲಪರ್ ಆರ್ಥಿಕ ಸಂಕಷ್ಟಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕಿದರೆ ಅಥವಾ ಯೋಜನೆ ಅರ್ಧಕ್ಕೆ ನಿಂತರೆ ಹೂಡಿಕೆ ಅಪಾಯದಲ್ಲಿ ಬೀಳಬಹುದು.
- ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಇಲ್ಲ: ಕಟ್ಟಡ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವವರೆಗೆ ಯಾವುದೇ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಬರುವುದಿಲ್ಲ, ಆದರೆ ಹಣ ಆಗಲೇ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗಿರುತ್ತದೆ.
- ಅಂತಿಮ ಗುಣಮಟ್ಟ ಪ್ಲಾನ್ಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಬಹುದು: ಬ್ರೋಶರ್ನಲ್ಲಿ ತೋರಿಸಿದ್ದಕ್ಕೂ ವಾಸ್ತವಕ್ಕೂ ಸ್ವಲ್ಪ ವ್ಯತ್ಯಾಸ ಇರುವ ಸಾಧ್ಯತೆ.
ಮರುಮಾರಾಟ ಆಸ್ತಿ ಎಂದರೇನು?
ಮರುಮಾರಾಟ ಎಂದರೆ ಈಗಾಗಲೇ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ, ಒಬ್ಬ ಮಾಲೀಕರಿಂದ ಇನ್ನೊಬ್ಬರಿಗೆ ಮಾರಾಟವಾಗುವ ಆಸ್ತಿ - ಹೊಸದಿರಬಹುದು ಅಥವಾ ಕೆಲವು ವರ್ಷಗಳಷ್ಟು ಹಳೆಯದಿರಬಹುದು.
ಮರುಮಾರಾಟದ ಅನುಕೂಲಗಳು
- ಏನಿದೆ ಎಂದು ನೇರವಾಗಿ ನೋಡಬಹುದು: ಕಟ್ಟಡ ಗುಣಮಟ್ಟ, ಸುತ್ತಮುತ್ತಲಿನ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು, ನಿಜವಾದ ವ್ಯೂ, ಶಬ್ದ, ನಿರ್ವಹಣೆಯ ಸ್ಥಿತಿ ಎಲ್ಲವನ್ನೂ ಕಣ್ಣಾರೆ ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು.
- ತಕ್ಷಣದ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ: ಆಸ್ತಿ ಈಗಾಗಲೇ ಬಾಡಿಗೆ ಮ್ಯಾನೇಜ್ಮೆಂಟ್ ಪ್ರೋಗ್ರಾಂನಲ್ಲಿ ಇದ್ದರೆ ಖರೀದಿಸಿದ ತಕ್ಷಣ ಆದಾಯ ಶುರುವಾಗಬಹುದು.
- ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್ ಲಭ್ಯ: ಹಿಂದಿನ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ, ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ದರ, ನಿರ್ವಹಣೆ ವೆಚ್ಚದ ನಿಜವಾದ ಡೇಟಾ ಸಿಗುತ್ತದೆ.
- ವಿಳಂಬದ ಅಪಾಯ ಇಲ್ಲ: ಡೆವಲಪರ್ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುತ್ತಾರೋ ಇಲ್ಲವೋ ಎಂಬ ಆತಂಕ ಇರುವುದಿಲ್ಲ.
ಮರುಮಾರಾಟದ ಸವಾಲುಗಳು
- ಬೆಲೆ ಸ್ವಲ್ಪ ಹೆಚ್ಚಿರಬಹುದು ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ ಆರಂಭಿಕ ಬೆಲೆಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ.
- ಹಳೆಯ ವಿನ್ಯಾಸ/ಫಿಟ್ಟಿಂಗ್ಸ್: ರಿನೊವೇಷನ್ ಅಗತ್ಯ ಬೀಳಬಹುದು.
- ಟೈಟಲ್ ಮತ್ತು ಫಾರಿನ್ ಕೋಟಾ ಪರಿಶೀಲನೆ ಅಗತ್ಯ: ಕಾಂಡೊಮಿನಿಯಂ ಆಗಿದ್ದರೆ ಫಾರಿನ್ ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಕೋಟಾ (ಒಟ್ಟು ಯುನಿಟ್ಗಳ ಶೇ.49) ಇನ್ನೂ ಲಭ್ಯ ಇದೆಯೇ ಎಂದು ವಕೀಲರ ಮೂಲಕ ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.
ಹೋಲಿಕೆ ಕೋಷ್ಟಕ
| ಅಂಶ | ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ | ಮರುಮಾರಾಟ |
|---|---|---|
| ಆರಂಭಿಕ ಬೆಲೆ | ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ | ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚು |
| ಪಾವತಿ ವಿಧಾನ | ಹಂತಹಂತದ ಕಂತುಗಳು | ಒಟ್ಟಿಗೆ ಅಥವಾ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ |
| ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ | ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ನಂತರ ಮಾತ್ರ | ತಕ್ಷಣ ಸಾಧ್ಯ |
| ವಿಳಂಬದ ಅಪಾಯ | ಇದೆ | ಇಲ್ಲ |
| ಗುಣಮಟ್ಟ ಪರಿಶೀಲನೆ | ಬ್ರೋಶರ್/ಮಾದರಿ ಆಧಾರಿತ | ಪ್ರತ್ಯಕ್ಷ ಪರಿಶೀಲನೆ ಸಾಧ್ಯ |
| ಡೆವಲಪರ್ ಅಪಾಯ | ಇದೆ | ಇಲ್ಲ |
| ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ | ಹೆಚ್ಚು (ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ನಂತರ) | ಸ್ಥಿರ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಆಧಾರಿತ |
ಯಾವ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಯಾವುದು ಸೂಕ್ತ?
ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ ಸೂಕ್ತವಾಗಿರುವವರು:
- ದೀರ್ಘಾವಧಿ ಬಂಡವಾಳ ಏರಿಕೆ (capital appreciation) ಗುರಿಯುಳ್ಳವರು
- ಹಂತಹಂತವಾಗಿ ಪಾವತಿಸಲು ಆರ್ಥಿಕ ಸೌಲಭ್ಯ ಇರುವವರು
- ಕನಿಷ್ಠ 2-3 ವರ್ಷ ಕಾಯಲು ಸಿದ್ಧರಿರುವವರು
- ಡೆವಲಪರ್ನ ಹಿಂದಿನ ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್ ಪರಿಶೀಲಿಸಲು ತಾಳ್ಮೆ ಇರುವವರು
ಮರುಮಾರಾಟ ಸೂಕ್ತವಾಗಿರುವವರು:
- ತಕ್ಷಣ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಬಯಸುವವರು
- ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖುದ್ದು ನೋಡಿ, ಪರೀಕ್ಷಿಸಿ ನಿರ್ಧರಿಸಲು ಬಯಸುವವರು
- ವಿಳಂಬ ಅಥವಾ ಡೆವಲಪರ್ ಅಪಾಯ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲು ಇಷ್ಟಪಡದವರು
- ಬೆಂಗಳೂರಿನಿಂದಲೇ ಇದ್ದು ಪದೇಪದೇ ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ಗೆ ಭೇಟಿ ಕೊಡಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದವರು
ಎಚ್ಚರಿಕೆಯ ಸಲಹೆಗಳು
- ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ ಖರೀದಿಸುವಾಗ, ಡೆವಲಪರ್ನ ಹಿಂದಿನ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಖುದ್ದು ಭೇಟಿ ಕೊಟ್ಟು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ಪರಿಹಾರ (penalty clause) ಇದೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- ಮರುಮಾರಾಟ ಆಸ್ತಿಯ ಟೈಟಲ್ ಡೀಡ್ (Chanote), ಫಾರಿನ್ ಕೋಟಾ ಸ್ಥಿತಿ, ಬಾಕಿ ಇರುವ ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರ ವಕೀಲರ ಮೂಲಕ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- ಎರಡೂ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ಗ್ಯಾರಂಟಿ ಆಫರ್ಗಳನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ - ಇವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿರುತ್ತವೆ.
ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಸ್ತಿ ತಂಡವಾಗಿ ನಾವು ಎರಡೂ ವಿಧದ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ, ನಿಮ್ಮ ಬಜೆಟ್ ಮತ್ತು ಗುರಿಗೆ ಸೂಕ್ತವಾದದ್ದನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತೇವೆ. ಅಂತಿಮ ನಿರ್ಧಾರ ನಿಮ್ಮ ಆರ್ಥಿಕ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ, ಅಪಾಯ ಸಹಿಷ್ಣುತೆ ಮತ್ತು ಸಮಯದ ಚೌಕಟ್ಟಿನ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ.