ನಾಮಿನಿ ಷೇರುದಾರ ಯೋಜನೆ: ಥಾಯ್ ಕಾನೂನಿನ ಉಲ್ಲಂಘನೆಯ ಅಪಾಯ ಮತ್ತು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಪರ್ಯಾಯಗಳು

ನಾಮಿನಿ ಷೇರುದಾರ ಯೋಜನೆ ಎಂದರೇನು?

ಥಾಯ್ ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ ವಿದೇಶಿಯರು ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್‌ನಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಸ್ವಂತಗೊಳಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಈ ನಿಯಮವನ್ನು ಬೈಪಾಸ್ ಮಾಡಲು ಕೆಲವು ಏಜೆಂಟ್‌ಗಳು ಒಂದು ಥಾಯ್ ಕಂಪನಿಯನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸಿ, ಅದರಲ್ಲಿ ೫೧% ಷೇರುಗಳನ್ನು ಥಾಯ್ ಪ್ರಜೆಗಳ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ (ನಾಮಿನಿ) ಇಟ್ಟು, ವಿದೇಶಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ೪೯% ಷೇರುಗಳನ್ನು ನೀಡುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ವಾಸ್ತವದಲ್ಲಿ ಈ ನಾಮಿನಿ ಷೇರುದಾರರಿಗೆ ಯಾವ ಹೂಡಿಕೆ ಆಸಕ್ತಿಯೂ ಇರುವುದಿಲ್ಲ, ಅವರ ಸಹಿ ಮಾತ್ರ ಕಾಗದ ಪತ್ರಕ್ಕೆ ಬೇಕಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಅವರಿಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸಣ್ಣ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸಿ, ನಿಜವಾದ ಲಾಭ, ನಿರ್ಣಯ, ಮಾರಾಟ ಹಕ್ಕುಗಳೆಲ್ಲ ವಿದೇಶಿಗರ ಬಳಿಯೇ ಇರುತ್ತದೆ ಎಂಬ ರಹಸ್ಯ ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಥಾಯ್ ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ ಇದನ್ನು 'ನಾಮಿನಿ ಅರೇಂಜ್‌ಮೆಂಟ್' ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಇದು Foreign Business Act (FBA) 1999 ಹಾಗೂ Land Code Act ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ನಿಷೇಧಿತವಾಗಿದೆ.

ಇತ್ತೀಚಿನ ಪೊಲೀಸ್ ದಾಳಿಗಳು

ಕಳೆದ ಕೆಲವು ವರ್ಷಗಳಿಂದ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಪುಕೆಟ್, ಕೊ ಸಮುಯಿ ಮತ್ತು ಪಟ್ಟಾಯ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ, ಥಾಯ್ ಸರ್ಕಾರ ನಾಮಿನಿ ಯೋಜನೆಗಳ ವಿರುದ್ಧ ತೀವ್ರ ಕ್ರಮ ಕೈಗೊಂಡಿದೆ. ಭೂ ಇಲಾಖೆ (Department of Lands), ವಿಶೇಷ ತಪಾಸಣಾ ವಿಭಾಗ (DSI) ಮತ್ತು ಸ್ಥಳೀಯ ಪೊಲೀಸ್ ಜಂಟಿಯಾಗಿ ಈ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ತನಿಖೆ ನಡೆಸುತ್ತಿವೆ. ಇವುಗಳಲ್ಲಿ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ ಅಂಶಗಳು:

• ಥಾಯ್ ಷೇರುದಾರರ ಹಣಕಾಸು ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಪರಿಶೀಲನೆ ಕಟ್ಟುನಿಟ್ಟಾಗಿದೆ ಅಂದರೆ ಒಬ್ಬ ಥಾಯ್ ವ್ಯಕ್ತಿ ೫೧% ಷೇರಿಗೆ ಬೇಕಾದ ಹಣ ಎಲ್ಲಿಂದ ಬಂತು ಎಂಬುದನ್ನು ವಿವರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
• ಪುಕೆಟ್‌ನ ಹಲವಾರು ವಿಲ್ಲಾ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ಏಜೆನ್ಸಿಗಳ ಮೇಲೆ ದಾಳಿ ನಡೆದಿದ್ದು, ಕೆಲವು ಪ್ರಾಪರ್ಟಿಗಳನ್ನು ಫ್ರೀಝ್ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಅಥವಾ ಮಾಲೀಕತ್ವ ರಚನೆಯನ್ನು ಮರುಪರಿಶೀಲಿಸಲಾಗಿದೆ.
• ವಿದೇಶಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮಾತ್ರವಲ್ಲ, ನಾಮಿನಿ ಷೇರುದಾರರಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸಿದ ಥಾಯ್ ಪ್ರಜೆಗಳಿಗೂ ಶಿಕ್ಷೆಯ ಅಪಾಯ ಇರುತ್ತದೆ.
• ಕಾನೂನು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಮತ್ತು ಏಜೆಂಟರುಗಳ ಪರವಾನಗಿ ಪರಿಶೀಲನೆ ಹೆಚ್ಚಾಗಿದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಹಲವಾರು ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಈ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ವಕೀಲರೇ ರೂಪಿಸಿಕೊಟ್ಟಿದ್ದಾರೆ ಎಂಬುದು ಸಾಬೀತಾಗಿದೆ.

ಈ ಪ್ರವೃತ್ತಿ ಮುಂದುವರೆಯುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಹೆಚ್ಚು ಎಂದು ಸ್ಥಳೀಯ ಕಾನೂನು ಸಲಹೆಗಾರರು ಅಂದಾಜಿಸುತ್ತಾರೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಥಾಯ್ ಭೂ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯ ಪಾರದರ್ಶಕತೆಗೆ ನೇರ ಸಂಬಂಧ ಹೊಂದಿದೆ.

ಶಿಕ್ಷೆ ಮತ್ತು ಪರಿಣಾಮಗಳು

ಗುರುತಿಸಬೇಕಾದ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ಸೂಚನೆಗಳು

ಒಂದು ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಅಥವಾ ಏಜೆಂಟ್ ಈ ರೀತಿಯ ಅಪಾಯಕಾರಿ ರಚನೆ ಸೂಚಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಗುರುತಿಸಲು ಈ ಸೂಚನೆಗಳನ್ನು ಗಮನಿಸಿ:

• 'ಇದು ಎಲ್ಲರೂ ಮಾಡುವ ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಾರ್ಗ, ಸಮಸ್ಯೆ ಇಲ್ಲ' ಎಂಬ ಅತಿಯಾದ ಭರವಸೆ.
• ಥಾಯ್ ಷೇರುದಾರರ ಬಗ್ಗೆ ವಿವರ ಕೊಡಲು ನಿರಾಕರಣೆ ಅಥವಾ ಅವರನ್ನು ಭೇಟಿಯಾಗಲು ಅವಕಾಶ ಇಲ್ಲದಿರುವುದು.
• ಕಂಪನಿ ಸ್ಥಾಪನೆಗೆ ಅಗತ್ಯವಾದ ವಾಸ್ತವಿಕ ವ್ಯವಹಾರ ಚಟುವಟಿಕೆ (business activity) ಇಲ್ಲದಿರುವುದು, ಕಂಪನಿ ಕೇವಲ ಭೂಮಿ ಹಿಡಿಯಲು ಮಾತ್ರ ಇರುವುದು.
• ಥಾಯ್ ಷೇರುದಾರರ ಹಣಕಾಸು ಮೂಲದ ದಾಖಲೆ ಕೇಳಿದಾಗ ಸಬೂಬು ಹೇಳುವುದು.
• ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ 'ಪ್ರಾಕ್ಸಿ' ಅಥವಾ 'ಶಾಡೋ ಷೇರುದಾರ' ಪದಗಳಿಲ್ಲದೆ ಎಲ್ಲವೂ 'ಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ' ಎಂಬ ಪದೇ ಪದೇ ಸಮಾಧಾನ.
• ವಕೀಲರ ಸ್ವತಂತ್ರ ಪರಿಶೀಲನೆ (independent legal due diligence) ಬೇಕೇಬೇಡ ಎಂದು ಮನವೊಲಿಸುವ ಪ್ರಯತ್ನ.

ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಪರ್ಯಾಯಗಳು

ಒಳ್ಳೆಯ ಸುದ್ದಿ ಎಂದರೆ, ವಿದೇಶಿಯರಿಗೆ ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್‌ನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಹೊಂದಲು ಹಲವು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾರ್ಗಗಳಿವೆ:

1. ಕಂಡೋಮಿನಿಯಂ ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಖರೀದಿ: ಒಂದು ಕಟ್ಟಡದ ಒಟ್ಟು ಫ್ಲೋರ್ ಏರಿಯಾದ ೪೯% ವರೆಗೆ ವಿದೇಶಿಯರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನೇರವಾಗಿ ನೋಂದಾಯಿಸಬಹುದು. ಇದು ಅತ್ಯಂತ ಸುರಕ್ಷಿತ ಮತ್ಗತ ಮಾರ್ಗ.
2. ೩೦ ವರ್ಷದ ಲೀಸ್‌ಹೋಲ್ಡ್ (ನವೀಕರಣ ಆಯ್ಕೆಯೊಂದಿಗೆ): ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ವಿಲ್ಲಾ ಮೇಲೆ ದೀರ್ಘಾವಧಿ ಲೀಸ್ ಒಪ್ಪಂದ, ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಎರಡು ಬಾರಿ ೩೦ ವರ್ಷಗಳ ನವೀಕರಣ ಆಯ್ಕೆಯೊಂದಿಗೆ (ಇದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಖಾತರಿಪಡಿಸಲಾಗದಿದ್ದರೂ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸಬಹುದು).
3. ಥಾಯ್ ಪತಿ/ಪತ್ನಿ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಖರೀದಿ: ಥಾಯ್ ಸಂಗಾತಿ ಇದ್ದರೆ ಅವರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ನೋಂದಾಯಿಸಬಹುದು, ಆದರೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ದಾಖಲೆ ಮೂಲಕ ಹಣ ಥಾಯ್ ಸಂಗಾತಿಯದ್ದೇ ಎಂದು ಘೋಷಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
4. BOI (Board of Investment) ಅನುಮೋದಿತ ಕಂಪನಿ ರಚನೆ: ನಿಜವಾದ ವ್ಯವಹಾರ ಚಟುವಟಿಕೆ ಇರುವ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ ಭೂಮಿ ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ವಿಶೇಷ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ, ಆದರೆ ಇದಕ್ಕೆ ಕಠಿಣ ಷರತ್ತುಗಳಿವೆ.

ಹೋಲಿಕೆ ಪಟ್ಟಿ

ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಏನು ಮಾಡಬೇಕು?

• ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ನ ಮಾಲೀಕತ್ವ ರಚನೆಯ ಬಗ್ಗೆ ಸ್ವತಂತ್ರ ಥಾಯ್ ವಕೀಲರಿಂದ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿಸಿ.
• ಕಂಡೋ ಕೋಟಾ (foreign quota) ಇನ್ನೂ ಲಭ್ಯವಿದೆಯೇ ಎಂದು ಭೂ ಇಲಾಖೆಯಿಂದ ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ.
• ಯಾವುದೇ ಕಂಪನಿ ಷೇರುದಾರ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ 'ನಾಮಿನಿ' ಪದದ ಸುಳಿವು ಇದೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
• ಒಪ್ಪಂದ ಥಾಯ್ ಭಾಷೆಯಲ್ಲಿ ಹಾಗೂ ಇಂಗ್ಲಿಷ್/ಕನ್ನಡ ಎರಡರಲ್ಲೂ ಇರುವಂತೆ ಕೇಳಿ, ಅನುವಾದದ ವ್ಯತ್ಯಾಸ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.

ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಸ್ತಿ ತಂಡ ಕನ್ನಡ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಪುಕೆಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಸುರಕ್ಷಿತ, ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮಾರ್ಗಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ನೀಡಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಅಲ್ಪಾವಧಿ ಅನುಕೂಲಕ್ಕಾಗಿ ಕಾನೂನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸುವುದು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಬಹಳ ದೊಡ್ಡ ನಷ್ಟಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು.