ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್, ಅದರಲ್ಲೂ ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವುದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಸುರಕ್ಷಿತ ಮತ್ತು ಸರಳ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಾಗಿದೆ, ಆದರೆ ಇದನ್ನು ಹಂತ ಹಂತವಾಗಿ ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ. ಭಾರತದಲ್ಲಿನ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗಿಂತ ಇಲ್ಲಿ ಕೆಲವು ವಿಷಯಗಳು ಭಿನ್ನವಾಗಿವೆ, ಮತ್ತು ಈ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳನ್ನು ಮೊದಲೇ ತಿಳಿದುಕೊಂಡರೆ ಯಾವುದೇ ಗೊಂದಲವಿಲ್ಲದೆ ಮುಂದುವರಿಯಬಹುದು. ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಸ್ತಿ ತಂಡವಾಗಿ, ನಾವು ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಪ್ರತಿ ಹಂತದಲ್ಲೂ ಕನ್ನಡ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ನೀಡುತ್ತೇವೆ.
ಹಂತ 1: ಆಸ್ತಿ ಆಯ್ಕೆ ಮತ್ತು ಬುಕಿಂಗ್ (Reservation)
ಸೂಕ್ತವಾದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿದ ನಂತರ, ಡೆವಲಪರ್ ಅಥವಾ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಒಂದು ಸಣ್ಣ ಕಾಯ್ದಿರಿಸುವ ಶುಲ್ಕ (Reservation Fee) ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
- ಇದು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 50,000 ರಿಂದ 2,00,000 ಬಾಟ್ವರೆಗೆ ಇರುತ್ತದೆ (ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯ ಮತ್ತು ಡೆವಲಪರ್ ನೀತಿಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ಬದಲಾಗುತ್ತದೆ).
- ಈ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸಿದ ನಂತರ, ಆ ಯುನಿಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಿಂದ ತೆಗೆದುಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಬೆಲೆ ಫಿಕ್ಸ್ ಆಗುತ್ತದೆ.
- ಈ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆ (Title Deed/Chanote), ಡೆವಲಪರ್ನ ಪರವಾನಗಿ ಮತ್ತು ಇತರ ಕಾನೂನು ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ವಕೀಲರ ಮೂಲಕ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು (Due Diligence) ಬಹಳ ಮುಖ್ಯ.
ಹಂತ 2: ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ (Sale & Purchase Agreement)
Due Diligence ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ನಂತರ, ಎರಡೂ ಪಕ್ಷಗಳು ವಿವರವಾದ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ.
ಈ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಇವು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಇರಬೇಕು:
- ಒಟ್ಟು ಬೆಲೆ ಮತ್ತು ಪಾವತಿ ವಿಧಾನ (ಬಾಟ್ ಅಥವಾ ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿ)
- ಪಾವತಿ ವೇಳಾಪಟ್ಟಿ (ಹೊಸ ನಿರ್ಮಾಣವಾದರೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತಗಳ ಜೊತೆ ಜೋಡಿಸಿ)
- ವರ್ಗಾವಣೆಯ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ದಿನಾಂಕ
- ವರ್ಗಾವಣೆ ಶುಲ್ಕ ಮತ್ತು ತೆರಿಗೆಗಳನ್ನು ಯಾರು ಭರಿಸುತ್ತಾರೆ ಎಂಬುದು
- ಒಪ್ಪಂದ ಮುರಿದರೆ ಉಂಟಾಗುವ ಪರಿಣಾಮಗಳು
ಈ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಸ್ವತಂತ್ರ ಥಾಯ್ ವಕೀಲರ ಸಹಾಯ ಪಡೆಯುವುದನ್ನು ಎಂದಿಗೂ ಬಿಡಬೇಡಿ.
ಹಂತ 3: ಹೊಸ ನಿರ್ಮಾಣದಲ್ಲಿ ಹಂತ ಹಂತದ ಪಾವತಿ (Staged Payments)
ಆಫ್-ಪ್ಲಾನ್ ಅಥವಾ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಯನ್ನು ನಿರ್ಮಾಣ ಪ್ರಗತಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸಾಧಾರಣ (typical) ರೂಪುರೇಷೆ ಹೀಗಿರುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ಇದು ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಬದಲಾಗುತ್ತದೆ:
| ಹಂತ | ಸಾಧಾರಣ ಶೇಕಡಾವಾರು | ವಿವರಣೆ |
|---|---|---|
| ಬುಕಿಂಗ್ | 5-10% | ಆಸ್ತಿ ಕಾಯ್ದಿರಿಸುವಿಕೆ |
| ಒಪ್ಪಂದ ಸಹಿ | 15-20% | SPA ಸಹಿಯಾದ ನಂತರ |
| ಫೌಂಡೇಶನ್ ಪೂರ್ಣ | 10-15% | ಅಡಿಪಾಯ ಕೆಲಸ ಮುಗಿದಾಗ |
| ರಚನೆ (Structure) | 20-30% | ಕಟ್ಟಡ ರಚನೆ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಾಗ |
| ಒಳಾಂಗಣ ಕೆಲಸ | 15-20% | ಫಿನಿಶಿಂಗ್, ಫಿಟಿಂಗ್ಸ್ |
| ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಾಗ/ವರ್ಗಾವಣೆ | 5-10% | ಕೀ ಹಸ್ತಾಂತರಕ್ಕೆ ಮುನ್ನ |
ಪ್ರತಿ ಪಾವತಿಗೂ ಅಧಿಕೃತ ರಸೀದಿ (Receipt) ಪಡೆಯುವುದು ಮತ್ತು ಸಾಧ್ಯವಾದಷ್ಟು ನಿರ್ಮಾಣ ಪ್ರಗತಿಯ ಫೋಟೋ/ವರದಿ ಕೇಳುವುದು ಒಳ್ಳೆಯ ಅಭ್ಯಾಸ.
ಹಂತ 4: ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿ ವರ್ಗಾವಣೆ (Foreign Exchange Transaction)
ವಿದೇಶಿಯರು ಕಾಂಡೊಮಿನಿಯಂ ಖರೀದಿಸಲು, ಹಣವನ್ನು ವಿದೇಶದಿಂದ ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ಗೆ ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿಯಲ್ಲಿಯೇ ರವಾನಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಇದಕ್ಕೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ನಿಂದ 'Foreign Exchange Transaction (FET) Certificate' ಪಡೆಯುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ. ಇದನ್ನೇ ಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಫೀಸ್ನಲ್ಲಿ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಪುರಾವೆಯಾಗಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.
ಹಂತ 5: ಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಫೀಸ್ನಲ್ಲಿ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವರ್ಗಾವಣೆ
ಇಡೀ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಅಂತಿಮ ಮತ್ತು ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ ಹಂತ ಇದು. ಸ್ಥಳೀಯ ಲ್ಯಾಂಡ್ ಡಿಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ (Land Office) ನಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರ (ಅಥವಾ ಅವರ ಪ್ರತಿನಿಧಿಗಳು) ಹಾಜರಾಗಬೇಕು.
ಈ ದಿನ ಆಗುವ ಕೆಲಸಗಳು:
- ಟೈಟಲ್ ಡೀಡ್ (Chanote) ಪರಿಶೀಲನೆ
- ಬಾಕಿ ಇರುವ ಪಾವತಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವಿಕೆ (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಚೆಕ್ ಮೂಲಕ)
- ವರ್ಗಾವಣೆ ಶುಲ್ಕ (Transfer Fee), ವಿತ್ಹೋಲ್ಡಿಂಗ್ ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಪಾವತಿ (ಇವುಗಳನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಎರಡು ಪಕ್ಷಗಳ ನಡುವೆ ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ)
- ಹೊಸ ಮಾಲೀಕರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಟೈಟಲ್ ಡೀಡ್ ನೋಂದಣಿ
ಈ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಥಾಯ್ ಭಾಷೆ ಗೊತ್ತಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಒಬ್ಬ ಭಾಷಾಂತರಕಾರ ಅಥವಾ ವಕೀಲರ ಪ್ರತಿನಿಧಿ ಜೊತೆಗಿರುವುದು ಸೂಕ್ತ.
ಹಂತ 6: ಕೀ ಹಸ್ತಾಂತರ (Key Handover)
ಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಫೀಸ್ನಲ್ಲಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ನಂತರ, ಕೀಗಳ ಔಪಚಾರಿಕ ಹಸ್ತಾಂತರ ನಡೆಯುತ್ತದೆ. ಈ ಸಮಯದಲ್ಲಿ:
- ಆಸ್ತಿಯ ಅಂತಿಮ ತಪಾಸಣೆ (Snagging/Inspection) ಮಾಡಿ, ಫಿಟಿಂಗ್ಸ್, ಫರ್ನಿಚರ್ ಪ್ಯಾಕೇಜ್ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿದ್ದಂತೆ ಇದೆಯೇ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿ
- ವಿದ್ಯುತ್, ನೀರು, ಇಂಟರ್ನೆಟ್ ಮೀಟರ್ಗಳ ಹೆಸರು ಬದಲಾವಣೆ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಆರಂಭಿಸಿ
- ಕಾಂಡೊ ಆಗಿದ್ದರೆ, ಜಂಟಿ ಮಾಲೀಕರ ಸಮಿತಿ (Juristic Person) ಜೊತೆ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿ, ಮ್ಯಾನೇಜ್ಮೆಂಟ್ ಶುಲ್ಕದ ವಿವರ ಪಡೆಯಿರಿ
ಗಮನದಲ್ಲಿಡಬೇಕಾದ ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳು
- ಪ್ರತಿ ಹಂತದಲ್ಲೂ ದಾಖಲೆಗಳ ಪ್ರತಿಗಳನ್ನು ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿ ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಿ
- ಡೆವಲಪರ್ನ ಹಿಂದಿನ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳ ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
- ಸ್ವತಂತ್ರ ವಕೀಲರ ಮೂಲಕವೇ ಒಪ್ಪಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ, ಡೆವಲಪರ್ನ ವಕೀಲರ ಮೇಲೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಅವಲಂಬಿತರಾಗಬೇಡಿ
- ವಿದೇಶಿ ಕೋಟಾ (49% ರೂಲ್) ಮತ್ತು ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್/ಲೀಸ್ಹೋಲ್ಡ್ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನು ಮೊದಲೇ ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಿ
ಈ ಸಂಪೂರ್ಣ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಸರಿಯಾದ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನದೊಂದಿಗೆ ಮಾಡಿದರೆ, ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ನಿಮ್ಮ ಕನಸಿನ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಸುಗಮ ಮತ್ತು ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿ ನಡೆಯುತ್ತದೆ. ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಸ್ತಿಯ ತಂಡ ಈ ಪ್ರತಿ ಹಂತದಲ್ಲೂ ನಿಮ್ಮೊಂದಿಗಿದ್ದು, ಸ್ಥಳೀಯ ವಕೀಲರು ಮತ್ತು ಡೆವಲಪರ್ಗಳ ಜೊತೆ ಸಂಪರ್ಕ ಸಾಧಿಸಿ, ಗೊಂದಲಗಳಿಲ್ಲದ ಅನುಭವ ನೀಡಲು ಶ್ರಮಿಸುತ್ತದೆ.