ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ನಲ್ಲಿ ವಿದೇಶಿಯರಿಗೆ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ: ಮೂಲ ನಿಯಮ ಏನು?
ಫುಕೆಟ್ ಸೇರಿದಂತೆ ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ನ ಯಾವುದೇ ಭಾಗದಲ್ಲಿ ವಿದೇಶಿಯರು ನೇರವಾಗಿ ಭೂಮಿ (land) ತಮ್ಮ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸುವಂತಿಲ್ಲ ಎಂಬುದು ಥಾಯ್ ಕಾನೂನಿನ ಮೂಲಭೂತ ನಿಯಮ. ಆದರೆ ಕಾಂಡೋಮಿನಿಯಂ ಯುನಿಟ್ಗಳಿಗೆ ಇದಕ್ಕೆ ವಿಶೇಷ ವಿನಾಯಿತಿ ಇದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಕಾಂಡೋ ಮತ್ತು ವಿಲ್ಲಾ (ಭೂಮಿ ಸಹಿತ ಮನೆ) ಇವೆರಡರ ಮಾಲೀಕತ್ವ ರಚನೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಭಿನ್ನವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಸ್ತಿ ತಂಡವಾಗಿ ನಾವು ಪ್ರತಿ ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಮೊದಲು ಈ ವ್ಯತ್ಯಾಸವನ್ನೇ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತೇವೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದೇ ಎಲ್ಲಾ ನಿರ್ಧಾರಗಳಿಗೆ ಆಧಾರ.
ಕಾಂಡೋಮಿನಿಯಂ: 49% ವಿದೇಶಿ ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಕೋಟಾ
ಥಾಯ್ ಕಾಂಡೋಮಿನಿಯಂ ಕಾಯ್ದೆಯ ಪ್ರಕಾರ, ಒಂದು ಕಾಂಡೋ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನ ಒಟ್ಟು ಸೇಲ್ಡ್ ಏರಿಯಾದಲ್ಲಿ ಗರಿಷ್ಠ 49% ಭಾಗವನ್ನು ಮಾತ್ರ ವಿದೇಶಿಯರು ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ (ಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವ) ಆಗಿ ಖರೀದಿಸಬಹುದು. ಉಳಿದ 51% ಥಾಯ್ ಪ್ರಜೆಗಳ ಅಥವಾ ಥಾಯ್ ಕಂಪನಿಗಳ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಇರಬೇಕು.
- ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ, ಆ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನಲ್ಲಿ ಫಾರಿನ್ ಕೋಟಾ ಇನ್ನೂ ಲಭ್ಯವಿದೆಯೇ ಎಂದು ಜಂಟ್ ಆಫೀಸ್ (Land Office) ನಿಂದ ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.
- ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಖರೀದಿಗೆ, ಹಣವನ್ನು ವಿದೇಶದಿಂದ ವಿದೇಶಿ ಕರೆನ್ಸಿಯಲ್ಲಿ ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಬ್ಯಾಂಕ್ನಿಂದ Foreign Exchange Transaction (FET) ದೃಢೀಕರಣ ಪಡೆಯಬೇಕು. ಇದು ನೋಂದಣಿ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಕಡ್ಡಾಯ.
- ಕೋಟಾ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಿದ್ದರೆ, ವಿದೇಶಿಯರಿಗೆ ಉಳಿಯುವ ಆಯ್ಕೆ ಎಂದರೆ ಲೀಸ್ಹೋಲ್ಡ್ ಆಗಿ ಅದೇ ಕಾಂಡೋ ಖರೀದಿಸುವುದು, ಅಥವಾ ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಕೋಟಾ ಇರುವ ಬೇರೆ ಯುನಿಟ್ ಹುಡುಕುವುದು.
ವಿಲ್ಲಾ ಮತ್ತು ಭೂಮಿ: ಲೀಸ್ಹೋಲ್ಡ್ ಏಕೆ ಸಾಮಾನ್ಯ?
ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ವಿದೇಶಿಯರಿಗೆ ನೇರ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಇಲ್ಲದ ಕಾರಣ, ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ವಿಲ್ಲಾ ಖರೀದಿಸುವವರು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಈ ಕೆಳಗಿನ ರಚನೆಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಾರೆ:
1. ಲೀಸ್ಹೋಲ್ಡ್ (ಗುತ್ತಿಗೆ ಹಕ್ಕು)
ಭೂಮಿ ಮತ್ತು ಮನೆಯನ್ನು ದೀರ್ಘಾವಧಿಗೆ (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 30 ವರ್ಷಗಳ ಆರಂಭಿಕ ಅವಧಿ, ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ನವೀಕರಣ ಆಯ್ಕೆಗಳೊಂದಿಗೆ) ಗುತ್ತಿಗೆಗೆ ಪಡೆಯುವುದು. ಇದನ್ನು Land Office ನಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸುವುದು ಮುಖ್ಯ. ನವೀಕರಣ ಹಕ್ಕುಗಳು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಖಾತರಿಪಡಿಸಲ್ಪಡುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಗಮನಿಸಬೇಕು; ಇದು ಒಪ್ಪಂದದ ಷರತ್ತಾಗಿ ಮಾತ್ರ ಇರುತ್ತದೆ.
2. ಥಾಯ್ ಲಿಮಿಟೆಡ್ ಕಂಪನಿ ರಚನೆ
ಥಾಯ್ ಷೇರುದಾರರ ಬಹುಪಾಲು (51%+) ಇರುವ ಕಂಪನಿ ಸ್ಥಾಪಿಸಿ, ಆ ಕಂಪನಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸುವುದು. ಇದು ಸಂಕೀರ್ಣ ಮತ್ತು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆ ಇರುವ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಸೂಕ್ತ; ನಾಮಮಾತ್ರ (nominee) ಥಾಯ್ ಷೇರುದಾರರನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ ಮತ್ತು ಅಪಾಯಕಾರಿ.
3. ಪತಿ/ಪತ್ನಿ ಮೂಲಕ (ಥಾಯ್ ಸಂಗಾತಿ ಇದ್ದರೆ)
ಥಾಯ್ ಸಂಗಾತಿ ತಮ್ಮ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸಬಹುದು, ಆದರೆ ಇದಕ್ಕೆ ವಿಶೇಷ ಘೋಷಣಾ ದಾಖಲೆಗಳು ಬೇಕಾಗುತ್ತವೆ.
4. ಸೂಪರ್ಫೀಸಿ (Superficies) ಹಕ್ಕು
ಭೂಮಿಯ ಮೇಲಿನ ಕಟ್ಟಡದ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಭೂಮಿಯಿಂದ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ನೋಂದಾಯಿಸುವ ಆಯ್ಕೆ; ಕೆಲವು ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳಲ್ಲಿ ಲೀಸ್ಹೋಲ್ಡ್ ಜೊತೆ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಕಾಂಡೋ vs ಲೀಸ್ಹೋಲ್ಡ್ ವಿಲ್ಲಾ: ಹೋಲಿಕೆ
| ಅಂಶ | ಫ್ರೀಹೋಲ್ಡ್ ಕಾಂಡೋ | ಲೀಸ್ಹೋಲ್ಡ್ ವಿಲ್ಲಾ |
|---|---|---|
| ಮಾಲೀಕತ್ವ | ಪೂರ್ಣ, ಶಾಶ್ವತ | ನಿಗದಿತ ಅವಧಿ (ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 30 ವರ್ಷ + ನವೀಕರಣ ಆಯ್ಕೆ) |
| ವಿದೇಶಿ ಕೋಟಾ | ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನಲ್ಲಿ ಗರಿಷ್ಠ 49% | ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ |
| ಹಣ ವರ್ಗಾವಣೆ ನಿಯಮ | ವಿದೇಶದಿಂದ FET ದೃಢೀಕರಣ ಕಡ್ಡಾಯ | ಹೆಚ್ಚು ಹೊಂದಿಕೊಳ್ಳುವ ರಚನೆ, ಆದರೆ ಒಪ್ಪಂದ ಆಧಾರಿತ |
| ಮರುಮಾರಾಟ | ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಸರಳ | ಗುತ್ತಿಗೆ ಅವಧಿ ಉಳಿಕೆ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತ, ಸ್ವಲ್ಪ ಸಂಕೀರ್ಣ |
| ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ | ಜನಪ್ರಿಯ ಪ್ರವಾಸಿ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಉತ್ತಮ | ಪ್ರೈವೇಟ್ ಪೂಲ್ ವಿಲ್ಲಾಗಳಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚು ಎಂದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವರದಿಗಳು ಸೂಚಿಸುತ್ತವೆ |
ಖರೀದಿ ಮುನ್ನ ಅಗತ್ಯ ಡ್ಯೂ ಡಿಲಿಜೆನ್ಸ್
ಯಾವುದೇ ಆಸ್ತಿಗೆ ಹಣ ಪಾವತಿಸುವ ಮುನ್ನ ಈ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರ ಥಾಯ್ ವಕೀಲರ ಮೂಲಕ ಮಾಡಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ:
- ಟೈಟಲ್ ಡೀಡ್ ಪರಿಶೀಲನೆ: ಚಾನೋಟ್ (Chanote) ಟೈಟಲ್ ಅತ್ಯುತ್ತಮ ಮತ್ತು ಸ್ಪಷ್ಟ; ಇತರ ಟೈಟಲ್ ಪ್ರಕಾರಗಳಲ್ಲಿ (Nor Sor 3 ಇತ್ಯಾದಿ) ಮಿತಿಗಳಿರಬಹುದು.
- ಡೆವಲಪರ್ ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್: ಹಿಂದಿನ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳ ವಿತರಣಾ ಇತಿಹಾಸ, ಹಣಕಾಸು ಸ್ಥಿತಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- ಫಾರಿನ್ ಕೋಟಾ ಸ್ಥಿತಿ: Land Office ನಿಂದ ಲಿಖಿತ ದೃಢೀಕರಣ ಪಡೆಯುವುದು.
- ಸೇಲ್ ಆಂಡ್ ಪರ್ಚೇಸ್ ಒಪ್ಪಂದ (SPA): ಪ್ರತಿ ಷರತ್ತನ್ನು ಇಂಗ್ಲಿಷ್ ಮತ್ತು ಥಾಯ್ ಎರಡರಲ್ಲೂ ಓದಿ, ವಕೀಲರಿಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- ಬಾಕಿ ಇರುವ ಶುಲ್ಕಗಳು: ಟ್ರಾನ್ಸ್ಫರ್ ಫೀ, ವಿತ್ಹೋಲ್ಡಿಂಗ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್, ಸ್ಟ್ಯಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ, ಬಿಸಿನೆಸ್ ಟ್ಯಾಕ್ಸ್ - ಇವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಖರೀದಿದಾರ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರರ ನಡುವೆ ಹಂಚಿಕೆಯಾಗುತ್ತವೆ, ಇದನ್ನು ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಬೇಕು.
- ಜ್ಯೂರಿಸ್ಟಿಕ್ ಪರ್ಸನ್ (Juristic Person) ಸ್ಥಿತಿ: ಕಾಂಡೋಗಳಲ್ಲಿ ಕಾಮನ್ ಫೀ, ಸಿಂಕಿಂಗ್ ಫಂಡ್ ಬಾಕಿ ಇಲ್ಲ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿ.
- ಎನ್ಕಂಬ್ರೆನ್ಸ್ ಚೆಕ್: ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಅಡಮಾನ ಅಥವಾ ಇತರ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ ಇಲ್ಲ ಎಂದು Land Office ದಾಖಲೆಗಳಿಂದ ಖಚಿತಪಡಿಸಿ.
ಕೊನೆಯ ಮಾತು
ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಒಂದು ಆಕರ್ಷಕ ಅವಕಾಶವಾಗಿದ್ದರೂ, ಕಾಂಡೋ ಮತ್ತು ವಿಲ್ಲಾ ನಡುವಿನ ಕಾನೂನು ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಅರ್ಥ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ. ಸ್ವತಂತ್ರ ವಕೀಲರು, ಸರಿಯಾದ ಡ್ಯೂ ಡಿಲಿಜೆನ್ಸ್ ಮತ್ತು ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಲಹೆಗಾರರ ಮೂಲಕ ಮುಂದುವರಿದರೆ, ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಸುಗಮ ಮತ್ತು ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ.