ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ ಏಕೆ ಸಿಗುವುದಿಲ್ಲ?
ಥಾಯ್ಲ್ಯಾಂಡ್ನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುವ ಕನ್ನಡಿಗರಿಗೆ ಮೊದಲು ಗೊತ್ತಾಗುವ ಸತ್ಯ ಇದೇ: ಸ್ಥಳೀಯ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು (ಬ್ಯಾಂಕಾಕ್ ಬ್ಯಾಂಕ್, ಕಸಿಕಾರ್ನ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮುಂತಾದವು) ವಿದೇಶಿ ಪ್ರಜೆಗಳಿಗೆ ಅಡಮಾನ ಸಾಲ (mortgage loan) ಕೊಡುವುದು ಬಹುತೇಕ ಇಲ್ಲ ಎನ್ನುವಷ್ಟು ಕಷ್ಟ. ಇದಕ್ಕೆ ಕಾರಣಗಳು:
- ಥಾಯ್ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ವಿದೇಶಿ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಕ್ರೆಡಿಟ್ ಇತಿಹಾಸ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಕಷ್ಟ.
- ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಸದಿದ್ದರೆ, ಆಸ್ತಿ ವಶಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಕಾನೂನು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ವಿದೇಶಿಗರ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಜಟಿಲ.
- ಕಾಂಡೋಮಿನಿಯಂ ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ವಿದೇಶಿಯರು ಭೂಮಿ ಸ್ವಂತ ಹೆಸರಲ್ಲಿ ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳುವಂತಿಲ್ಲ, ಇದು ಮೇಲಾಧಾರದ (collateral) ಮೌಲ್ಯವನ್ನೂ ಸಂಕೀರ್ಣಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ.
ಕೆಲವು ಅಂತಾರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು (UOB, ಕೆಲವು ಸಿಂಗಾಪುರ್ ಆಧಾರಿತ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು) ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ದೇಶಗಳ ಪ್ರಜೆಗಳಿಗೆ, ಹೆಚ್ಚಿನ ಡೌನ್ಪೇಮೆಂಟ್ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿದರದೊಂದಿಗೆ ಸೀಮಿತ ಸಾಲ ನೀಡುವುದುಂಟು, ಆದರೆ ಇದು ಭಾರತೀಯ ಪ್ರಜೆಗಳಿಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಗಮನಿಸಬೇಕು.
ಡೆವಲಪರ್ ಹಂತ ಹಂತದ ಪಾವತಿ ಯೋಜನೆ ಎಂದರೇನು?
ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಬಹುತೇಕ ಹೊಸ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳು 'ಕನ್ಸ್ಟ್ರಕ್ಷನ್-ಲಿಂಕ್ಡ್ ಪೇಮೆಂಟ್ ಪ್ಲಾನ್' ನೀಡುತ್ತವೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಪೂರ್ಣ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಒಮ್ಮೆಗೇ ಕೊಡುವ ಬದಲು, ನಿರ್ಮಾಣದ ಪ್ರಗತಿಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ವಿಶಿಷ್ಟ ರಚನೆ (ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಬದಲಾಗಬಹುದು):
| ಹಂತ | ಪಾವತಿ ಪ್ರಮಾಣ (ಅಂದಾಜು) |
|---|---|
| ಬುಕಿಂಗ್ ಸಮಯದಲ್ಲಿ | 10-20% |
| ಸೇಲ್ಸ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಸಹಿ ಮಾಡಿದಾಗ | 10-20% |
| ಫೌಂಡೇಶನ್ ಪೂರ್ಣ | 10-15% |
| ರಚನೆ (structure) ಪೂರ್ಣ | 15-25% |
| ಒಳಾಂಗಣ ಕೆಲಸ ಪೂರ್ಣ | 10-15% |
| ಟ್ರಾನ್ಸ್ಫರ್/ಹಸ್ತಾಂತರ ಸಮಯದಲ್ಲಿ | 10-20% |
ಈ ಶೇಕಡಾವಾರುಗಳು ಜೆನೆರಿಕ್ ಆಗಿದ್ದು, ಪ್ರತಿ ಡೆವಲಪರ್ನ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ನಿಖರ ಸಂಖ್ಯೆ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
ಸಾಲವಿಲ್ಲದೆ ಖರೀದಿಸುವ ನೈಜ ವಿಧಾನಗಳು
- ಡೆವಲಪರ್ ಪಾವತಿ ಯೋಜನೆ ಬಳಸುವುದು: ಇದೇ ಅತ್ಯಂತ ಸಾಮಾನ್ಯ ಮಾರ್ಗ. ನಗದು ಹರಿವನ್ನು ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ ಹಂಚಿ, ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲದ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲದೆ ಆಸ್ತಿ ಪಡೆಯಬಹುದು.
- ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಅಡಮಾನವಿಟ್ಟು ಸಾಲ ಪಡೆಯುವುದು: ಭಾರತೀಯ ಬ್ಯಾಂಕಿನಿಂದ ಭಾರತದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿ ಮೇಲೆ ಸಾಲ ಪಡೆದು, ಆ ಹಣವನ್ನು ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದು ಅನೇಕರು ಅನುಸರಿಸುವ ವಿಧಾನ.
- ಡೆವಲಪರ್ ಇನ್-ಹೌಸ್ ಫೈನಾನ್ಸಿಂಗ್: ಕೆಲವು ದೊಡ್ಡ ಡೆವಲಪರ್ಗಳು ಹಸ್ತಾಂತರದ ನಂತರವೂ 1-3 ವರ್ಷ ಅವಧಿಗೆ ಬ್ಯಾಲೆನ್ಸ್ ಮೊತ್ತ ಕಂತುಗಳಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟುವ ಸೌಲಭ್ಯ ನೀಡುತ್ತಾರೆ, ಆದರೆ ಬಡ್ಡಿದರ ಮತ್ತು ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
- ಸ್ವಂತ ಉಳಿತಾಯ + ಹಂತಹಂತದ ಹಣ ವರ್ಗಾವಣೆ: ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ಗೆ ಹಣ ಕಳುಹಿಸುವಾಗ FET (Foreign Exchange Transaction) ಫಾರ್ಮ್ ಕಡ್ಡಾಯ; ಇದು ಕಾಂಡೋ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರೇಷನ್ಗೆ ಅಗತ್ಯ ದಾಖಲೆ.
ಅಪಾಯಗಳು ಎಲ್ಲಿವೆ?
- ಡೆವಲಪರ್ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹತೆ: ನಿರ್ಮಾಣ ವಿಳಂಬ ಅಥವಾ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ನಿಂತುಹೋದರೆ ಕಂತು ಕಟ್ಟಿದ ಹಣ ಸಿಕ್ಕಿಬೀಳಬಹುದು. ಡೆವಲಪರ್ನ ಹಿಂದಿನ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳ ಟ್ರ್ಯಾಕ್ ರೆಕಾರ್ಡ್ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ.
- ಒಪ್ಪಂದದ ಷರತ್ತುಗಳು: ಸೇಲ್ಸ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ನಲ್ಲಿ ವಿಳಂಬಕ್ಕೆ ಪರಿಹಾರ, ರದ್ದತಿ ನಿಯಮಗಳು, ಹಣ ವಾಪಸಾತಿ ಷರತ್ತು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಸಮಸ್ಯೆ.
- ಎಸ್ಕ್ರೋ ಖಾತೆ ಇಲ್ಲದಿರುವುದು: ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ನಲ್ಲಿ ಎಸ್ಕ್ರೋ ಬಳಕೆ ಕಡ್ಡಾಯವಲ್ಲ; ಹಣ ನೇರವಾಗಿ ಡೆವಲಪರ್ಗೆ ಹೋಗುವುದರಿಂದ ಪಾರದರ್ಶಕತೆ ಕಡಿಮೆ ಇರಬಹುದು.
- ಕಾಂಡೋ ಕೋಟಾ ಮಿತಿ: ಒಂದು ಕಾಂಡೋ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನಲ್ಲಿ ವಿದೇಶಿಯರು ಒಟ್ಟು ಯೂನಿಟ್ಗಳ 49%ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಸ್ವಂತ ಹೆಸರಲ್ಲಿ ಹೊಂದುವಂತಿಲ್ಲ; ಇದನ್ನು ಮೊದಲೇ ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು.
- ಕರೆನ್ಸಿ ಏರಿಳಿತ: ದೀರ್ಘಾವಧಿ ಕಂತು ಪಾವತಿಯಲ್ಲಿ ರೂಪಾಯಿ-ಬಾಟ್ ವಿನಿಮಯ ದರ ಬದಲಾವಣೆಯಿಂದ ಒಟ್ಟು ವೆಚ್ಚ ಹೆಚ್ಚಾಗಬಹುದು.
ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿ ಖರೀದಿಸಲು ಸಲಹೆಗಳು
- ಡೆವಲಪರ್ನ ಈ ಹಿಂದಿನ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ಗಳನ್ನು ಖುದ್ದು ಭೇಟಿ ಕೊಟ್ಟು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- ಥಾಯ್ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿ ಕಾನೂನು ತಿಳಿದ ಸ್ವತಂತ್ರ ವಕೀಲರಿಂದ ಒಪ್ಪಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ.
- ಕಂತುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಾಣ ಪ್ರಗತಿಗೆ ಜೋಡಿಸಿ, ಮುಂಗಡವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚು ಪಾವತಿಸಬೇಡಿ.
- ಸಾಧ್ಯವಾದಷ್ಟು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಗ್ಯಾರಂಟಿ ಅಥವಾ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ ಇನ್ಶೂರೆನ್ಸ್ ಇರುವ ಡೆವಲಪರ್ಗಳನ್ನೇ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿ.
ಥೈಲ್ಯಾಂಡ್ ಆಸ್ತಿ ತಂಡವಾಗಿ ನಾವು ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಡೆವಲಪರ್ ಹಿನ್ನೆಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮತ್ತು ಪಾವತಿ ಯೋಜನೆ ಹೋಲಿಕೆಯಲ್ಲಿ ನೆರವಾಗುತ್ತೇವೆ, ಇದರಿಂದ ನಿರ್ಧಾರ ಸುಲಭವಾಗುತ್ತದೆ.
ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತವಾಗಿ
ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ ಸಿಗದಿದ್ದರೂ, ಡೆವಲಪರ್ ಪಾವತಿ ಯೋಜನೆ ಬಳಸಿ ಬಹುಪಾಲು ಕನ್ನಡಿಗರು ಫುಕೆಟ್ನಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಆದರೆ ಡೆವಲಪರ್ ಆಯ್ಕೆ, ಒಪ್ಪಂದದ ಸೂಕ್ಷ್ಮಾಂಶಗಳು ಮತ್ತು ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆಯೇ ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ನಿಜವಾದ ಸುರಕ್ಷತೆಯ ಕೀಲಿ.